Unas de las consultas más habituales que recibimos en Ramis Abogados en materia de arrendamientos urbanos son las relacionadas con la liquidación y devolución de la fianza una vez que ha finalizado el contrato de arrendamiento.
I.- Prestación de fianza en contratos de arrendamientos urbanos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos actualmente vigente establece en su artículo 36 la obligación de prestar fianza en el momento de la celebración del contrato.
Únicamente están exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las comunidades autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas colaboradoras con la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.
El importe de la fianza será de una mensualidad de renta en el caso de arrendamientos para uso de vivienda y de dos mensualidades en arrendamientos para uso distinto de vivienda.
Por otra parte, señalar que de conformidad con la disposición adicional tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, en el caso de Balares, la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears, el arrendador deberá depositar esa fianza en el IBAVI.
II.- Plazo para su devolución.
Al finalizar el contrato, el arrendador deberá liquidar la fianza según corresponda, detrayendo de la misma, en su caso, el importe de los impagos, daños y, en general, incumplimientos en que haya podido incurrir el arrendatario.
El arrendador deberá realizar esa liquidación y devolver el importe resultante en el plazo de un mes desde la entrega de llaves por parte del arrendatario.
De no hacerlo así y desde el transcurso de dicho plazo, el importe pendiente de devolución devengará en favor del arrendatario el interés legal.
¿Y qué pasa si el arrendador no devuelve la fianza, o no estamos conformes con el importe que nos ha devuelto fruto de una liquidación que no concordamos?
Tras el previo requerimiento fehaciente e intento de conciliación que siempre recomendamos que se realice, el arrendatario podrá cursar la oportuna reclamación judicial.
III.- Procedimiento judicial para reclamarla.
Antes del 6 de marzo de 2019, la redacción del artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil generaba controversia y diversidad de criterios sobre qué procedimiento había que seguir en este tipo de reclamaciones.
Pero dicho artículo fue modificado por el R.D.-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler (en vigor desde el 6 de marzo 2019), añadiéndose al mismo el inciso final que a continuación dejamos subrayado:
- Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6º.- Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.
Así que desde el 6 de marzo de 2019 está claro que el proceso declarativo a seguir en estos casos dependerá de la cuantía que estemos reclamando, a saber:
– Si la cantidad que se reclama es superior a 6.000 €, se seguirán los trámites del juicio ordinario.
– Si la cantidad es igual o inferior a 6.000 €, se seguirán los trámites del juicio verbal.
Íñigo Azcona Soria. Abogado.
Correo: azcona@ramisabogados.com
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