La compraventa de inmuebles en un mundo remoto, a cargo de Felipe Herrera Herrera

El coronavirus lo ha cambiado todo, también la compraventa de inmuebles. Según el departamento de estudios de Fotocasa, el freno a la actividad comercial y a su vez el de las firmas de las transacciones a causa del Covid-19, puede desplomar las ventas de pisos más de un 60%.

El distanciamiento social es una de las medidas básicas de esta nueva normalidad, al igual que el teletrabajo o las reuniones en remoto. Ahora bien, si la distancia y lo remoto van a ser características básicas de estos nuevos tiempos, ¿cómo lo hacemos para firmar contratos de grandes operaciones, por ejemplo comprar una casa, donde lo habitual es un trámite presencial y con muchas personas presentes?

He ahí la importancia de la firma electrónica en esta nueva normalidad.

La firma electrónica se regula en España mediante la Ley 59/2003, de 19 de diciembre, de firma electrónica (en adelante “LFE”). Aún así, el cuerpo normativo más destacable en la materia es el Reglamento eIDAS, es decir, el Reglamento (UE) 910/2014 del Parlamento Europeo y del Consejo de 23 de julio de 2014 relativo a la identificación electrónica y los servicios de confianza para las transacciones electrónicas en el mercado interior y por la que se deroga la Directiva 1999/93/CE.

El reglamento eIDAS es aplicable a todos los Estados Miembros de la Unión Europea, siendo su intención: “Reforzar la confianza en las transacciones electrónicas en el mercado interior proporcionando una base común para lograr interacciones electrónicas seguras entre los ciudadanos, las empresas y las administraciones públicas”.

eIDAS define la firma electrónica en su artículo 3 como: “Los datos en formato electrónico anejos a otros datos electrónicos o asociados de manera lógica con ellos que utiliza el firmante para firmar”. Para ello establece tres niveles de firma electrónica: simple, avanzada y cualificada, a los que otorga validez jurídica pero cuya diferencia reside principalmente en el elemento probatorio de cada una de ellos.

Por tanto, si la distancia entre personas es regla básica de la nueva normalidad, y las operaciones en remoto y mediante tecnología serán elemento clave de esta nueva configuración, ¿podría plantearse firmar la compraventa de un inmueble usando todas las partes firma electrónica?

Sin lugar a dudas.

Segun el artículo 25 del Reglamento eIDAS: “No se denegarán efectos jurídicos ni admisibilidad como prueba en procedimientos judiciales a una firma electrónica, por el mero hecho de ser una firma electrónica o porque no cumpla los requisitos de la firma electrónica cualificada”.

¿Y qué dice la normativa española respecto a esa cuestión? En relación a la admisibilidad como prueba de un documento ratificado mediante firma electrónica, el artículo 3.8 de la LFE establece que: “El soporte en que se hallen los datos firmados electrónicamente será admisible como prueba documental en juicio”. De ese modo: “Si se impugna la autenticidad de la firma electrónica avanzada, con la que se hayan firmado los datos incorporados al documento electrónico, se estará a lo establecido en el apartado 2 del artículo 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil”, donde se regula la fuerza probatoria de los documentos privados.

Por último, en cuanto a la voluntad contractual recogida en los artículos 1258 y 1262 del Código Civil, la LFE expone en el artículo 3.10 que: “Cuando una firma electrónica se utilice conforme a las condiciones acordadas por las partes para relacionarse entre sí, se tendrá en cuenta lo estipulado entre ellas”.

En la misma línea, el artículo 23.1 de la Ley 34/2002, de 11 de julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico, establece que: “Los contratos celebrados por vía electrónica producirán todos los efectos previstos por el ordenamiento jurídico, cuando concurran el consentimiento y los demás requisitos necesarios para su validez”, no siendo “necesario el previo acuerdo de las partes sobre la utilización de medios electrónicos”.

Por tanto, puede usarse la firma electrónica para la compraventa de inmueble.

Dicho esto, ¿qué firma electrónica sería la más adecuada para la compraventa de un inmueble? Hemos indicado antes que hay tres niveles de firma electrónica: simple, avanzada y cualificada.

Avancemos ya que la cualificada es la que ofrece un nivel de seguridad más alto, pero requiere un certificado cualificado de firma electrónica (por ejemplo, el DNIe), y a su vez un dispositivo seguro de creación de firma cualificado. Condiciones que no se exigen para el resto de niveles, en especial la firma electrónica avanzada, y que entorpecen bastante su uso más allá de los trámites con la administración pública.

Por tanto, para la compraventa de un inmueble nos centraremos en los niveles de firma simple y avanzada, con especial atención en este último.

La firma electrónica simple es la forma más fácil y rápida, ya que no se trata de un trazo como tal, sino que consiste por ejemplo en marcar una casilla en unos términos y condiciones o introducir un código PIN en un formulario. En este caso, la mayor complicación que implica este tipo de firma es a nivel probatorio, es decir, conseguir demostrar la identidad del firmante. Por ello, se recomienda para la firma de documentos con poco riesgo jurídico.

Por tanto, no sería la mejor opción para una compraventa de un inmueble.

¿Y la firma electrónica avanzada?

La firma electrónica avanzada ofrece un nivel de seguridad superior al de la firma simple ya que asegura que el firmante sólo puede haber sido aquel a quien se solicitó la firma, limitando mucho el riesgo de suplantación de identidad.

Según el artículo 26 del Reglamento eIDAS, la firma electrónica avanzada requiere: a) estar vinculada al firmante de manera única; b) permitir la identificación del firmante; c) haber sido creada utilizando datos de creación de la firma electrónica que el firmante puede utilizar, con un alto nivel de confianza, bajo su control exclusivo, y d) estar vinculada con los datos firmados por la misma, de modo tal que cualquier modificación a posteriori de los mismos sea detectable.

Por tanto, de los tres niveles de firma electrónica configurados, la avanzada y la cualificada serían las mejores opciones para firmar la compraventa de un inmueble, siendo seguramente la avanzada la más recomendable ya que supone un buen equilibrio entre seguridad jurídica y facilidad de uso.

En conclusión, habrá un antes y un después del coronavirus en todos los ámbitos de nuestra vida, y el mercado de las compraventas de inmuebles no será una excepción. En ese proceso de cambio, asumir cierto nivel de transformación digital por parte de los distintos operadores jurídicos intervinientes será clave para hacer más fácil la transición hasta esta nueva normalidad.

Y en ese proceso de transformación digital, la firma electrónica jugará sin duda un papel fundamental

Felipe Herrera Herrera.

Responsable del área sobre Blockchain en Términos y Condiciones, despacho de abogados especializado en Derecho y Nuevas Tecnologías. Consultor en Legaltechies, consultora especializada en servicios Legaltech para despachos, departamentos legales y facultades de Derecho.
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