La compraventa de vivienda sobre planos y la importancia de contar con un “abogad@ de cabecera”

Prácticamente todos los medios se han hecho eco recientemente de la supuesta estafa inmobiliaria que se ha destapado en Mallorca y que afecta a más de 200 familias.

Y es que, la compraventa de un inmueble es cosa seria, más si se trata de compraventa sobre planos (es decir, no vemos todavía lo que estamos comprometiéndonos a adquirir), más si están en juego (y no se es consciente) los ahorros de una familia.

Decimos que no se es consciente de lo que está en juego cuando se afronta la adquisición de un inmueble, especialmente, de una vivienda porque la inmensa mayoría de ciudadan@s cree encontrarse plenamente capacitad@ para llevar a cabo este tipo de operaciones, al considerarlas “simples” ya que, además, normalmente se desarrollan con la intervención de agentes inmobiliarios y se escritura en una notaría, siendo que en la mente de tod@s la figura de el/la notari@ aparece como un salvavidas en caso de que surja algún problema.

Suele ser así, a lo cual se añade que, por miedo, desconocimiento, por carecer de algún abogado de confianza o, simplemente, por ahorrar en gastos (lo cual no deja de ser llamativo ya que por poco más de 100€ se puede realizar una consulta a la inmensa mayoría de abogad@s, importe irrisorio si se compara con la entidad de la operación), y con todo ello, la parte compradora prescinde por norma de la figura del abogado.

Craso error.

Insistimos en tratar de concienciar a nuestr@s lectores/as de la importancia de contar con un “abogad@ de cabecera” (no se firma nada/no se entrega ninguna cantidad/etc., sin que tu abogad@ de el visto bueno). Lo que viene siendo abogacía preventiva, esto es, poner tirita antes de que exista herida.

En el caso en cuestión relativo a la estafa inmobiliaria de referencia, ya se han escrito ríos de tinta, sin embargo, nos resistimos a no escribir cuatro apuntes básicos respecto de la compraventa de vivienda sobre planos y que vienen recogidos, principalmente, en la Ley de Ordenación de la Edificación (concretamente, en su Disposición Adicional Primera), así como en el Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección a los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa de viviendas:

  • El/la promotor/a tiene que garantizar la devolución de cantidades entregadas a cuenta, mediante seguro de caución o aval bancario (en ambos casos, con requisitos claramente determinados por dicha Disposición Adicional)
  • El/la promotor/a debe contar con una cuenta bancaria especial y el destino de dichos fondos únicamente debe ser destinado a las atenciones derivadas de la construcción.
  • El contrato de compraventa de vivienda sobre planos debe contar con una serie de cláusulas que también especifica la referida Disposición Adicional.
  • En caso de que el/la promotor/a incumpla alguna de estas exigencias legales, puede ser objeto de sanción al constituir una infracción en materia de consumo. Esta sanción puede alcanzar, principalmente, el 25% de las cantidades entregadas y cuya devolución no haya sido objeto de garantía.
  • El/la comprador/a no soportará los gastos derivados de la titulación que correspondan legalmente al/la vendedor/a (gastos correspondientes a la obra nueva, a la propiedad horizontal, a los préstamos para financiar la construcción o a su división o cancelación).
  • El derecho a la elección de notaría corresponde al/la comprador/a, sin que éste/a pueda imponer notaría que, por su competencia territorial, carezca de conexión razonable con alguno de los elementos personales o reales del negocio.
  • Se deben poner a disposición del/la comprador/a todos los documentos exigidos por el citado Real Decreto 515/1989 (que conforman el Libro del Edificio y que debe ser entregado al presidente de la comunidad una vez se hayan entregado las viviendas).

Así, vistas las particularidades que pueden aparecer a lo largo del proceso de adquisición de una vivienda, animamos a los/las futur@s compradores/as a que se asesoren previamente y, en general, a que se tome consciencia de la importancia de contar con “abogad@ de cabecera”.