Dispone la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) en su artículo 20 que:
1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
[…]
Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.
Esto es, la LAU permite que en el contrato se pacte que los tributos, entre los que destacan el IBI y la tasa de basuras, sean a cargo del inquilino, pero literalmente exige:
i.- Que ese pacto conste por escrito.
ii.- Que se determine el importe de esos tributos a la fecha del contrato; esto es, que en el contrato se especifique a cuánto ascendió el último IBI y la tasa de basuras devengados a fecha de celebrar el contrato.
Por ello y aunque es cierto que la exigencia legal de dejar constancia en el contrato del importe de esos tributos venía siendo interpretada de forma cada vez más flexible, muchos Juzgados y Tribunales seguían denegando reclamación del arrendador frente al inquilino por tales conceptos si en el contrato no se había hecho referencia al importe de los mismos, a modo de guía o referencia para el inquilino.
Pues bien, el Tribunal Supremo (Sala Primera, de lo Civil), en su Sentencia 1637/2025 de 17 de noviembre de 2025, resuelve acerca de si la cláusula de un contrato que prevé que el arrendatario asume la obligación de pago del IBI y de las tasas de basura debe determinar su importe anual a la fecha del contrato para que el arrendador pueda exigirle su pago. Refiere el Tribunal Supremo lo siguiente:
<<La mención que se contiene a los tributos en el primer párrafo del art. 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos «no susceptibles de individualización» que recaigan sobre el edificio en su totalidad y cuyo pago corresponda al titular del edificio, es decir, al único propietario del edificio o a los copropietarios cuando se trate de un edificio sometido al régimen de copropiedad ordinaria o al régimen de propiedad horizontal>>.
<<Por el contrario, cuando se trata de «tributos» que están individualizados para cada una de las viviendas, no nos encontramos ante el supuesto al que se refiere el primer párrafo del art. 20.1 LAU. En consecuencia, no son de aplicación las exigencias que se establecen en el párrafo cuarto de este mismo art. 20.1 y no es preciso «determinar el importe anual» a la fecha del contrato…>>.
En conclusión:
- Si los importes anuales de IBI y de la tasa de basuras (u otros tributos) se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no es preciso para su exigibilidad por parte del arrendador al inquilino que en el contrato se determine el importe anual a la fecha del contrato.
- Eso sí, en todo caso el pacto de su repercusión/cobro al inquilino sí deberá constar por escrito.
Abogado. Ramis Abogados.
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