Alquiler y desahucio. Medidas urgentes adoptadas al respecto por Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para hacer frente al COVID-19

Estos días son muchas las medidas que se están adoptando para intentar afrontar desde un punto de vista económico y social la crisis que estamos viviendo a causa del coronavirus COVID-19.

En este caso, desde Ramis Abogados queremos informarles de las medidas adoptadas en el día de ayer, publicadas en el BOE del día de hoy, en relación a los contratos de alquiler y a los procedimientos de desahucio.

Vaya por delante que, en lo que se refiere a los contratos de alquiler, dichas medidas quedan limitadas a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (no así pues los de uso distinto de vivienda habitual u otros) y que, desde la perspectiva de la parte arrendadora, imponen obligaciones a las empresas, entidades públicas o grandes tenedores, pero no al particular al que podríamos denominar “pequeño arrendador”.   

Como decimos, los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos se ven afectados en dos aspectos:

1.) Cuando el plazo de duración mínima legal (artículo 9 LAU), o de prórroga tácita legal (artículo 10 LAU), finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este Real Decreto-Ley 11/2020 (2 de abril de 2020) y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma, el inquilino podrá solicitar al arrendador una prórroga extraordinaria de hasta un máximo de 6 meses.

2.) Más relevancia tiene la moratoria de deuda arrendaticia (renta) para inquilinos con contrato de arrendamiento de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica (definida en el artículo 5 del Real Decreto-Ley 11/2020). En este punto, se distingue entre:

a.) Arrendadores que sean empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), en cuyo caso el inquilino podrá solicitar al arrendador en el plazo de 1 mes un aplazamiento o la condonación total o parcial en el pago de la renta. A falta de acuerdo entre las partes, el arrendador tendrá que escoger entre:

– Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma, extensible a mensualidades siguientes, con un máximo de cuatro meses, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19;

– Una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta sin intereses ni penalizaciones, durante el periodo que dure el estado de alarma, extensible a mensualidades siguientes, prorrogables una a una hasta un máximo de cuatro, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19. Dicha renta se aplazará mediante el fraccionamiento de las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación anterior. No obstante, dado que acto seguido se establece que ese fraccionamiento debe realizarse siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, en los casos en que ese plazo de duración del contrato que quede sea menor a tres años entendemos que el fraccionamiento deberá ajustarse a ese plazo de duración, aunque fuere menor.

Por otra parte, si el inquilino accede al programa de ayudas transitorias de financiación (artículo 9 del Real Decreto-Ley que nos ocupa), ese aplazamiento y fraccionamiento cesará. Siendo que solo se refiere que de acceder el inquilino al programa de ayudas cesa el aplazamiento y no la reducción de renta, desde el punto de vista del arrendador parece que será preferible optar por conceder un aplazamiento antes que una reducción de renta.

b.) Cuando el arrendador no sea una de las personas antes indicadas (esto es, cuando no sea empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor), no se le obliga a aceptar reducciones o aplazamientos en el pago de la renta.

Por tanto, en caso de negativa al respecto por parte del arrendador, el inquilino tendrá que acceder al programa de ayudas transitorias de financiación al que acabamos de aludir.

En cuanto al procedimiento de desahucio, una vez que se levante la suspensión de términos y plazos procesales actualmente vigente hasta la finalización del estado de alarma (pues recordemos que, a día de hoy, los plazos procesales están suspendidos y no se está dando trámite a estos procedimientos iniciados antes de la declaración del estado de alarma, ni por supuesto a los que se puedan haber presentado durante estos días), se suspenderán los plazos y trámites del procedimiento de desahucio, inclusive el lanzamiento que ya estuviere señalado, <<hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley>> (esto es, máximo hasta el 2 de octubre de 2020) en los siguientes supuestos:

– Que se trate de un contrato de arrendamiento de vivienda sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por tanto, esta disposición no es aplicable a los contratos de uso distinto al de vivienda, como puede ser el de cualquier local para destinarlo a una actividad comercial.

– Que el arrendatario/inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad económica que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, y que lo acredite presentando escrito y documentos (documentos a que se refiere el artículo 6 del Real Decreto-Ley de referencia) al respecto.

– No obstante, si el arrendador se encontrare también en situación de vulnerabilidad económica, lo pondrá de igual modo en conocimiento del Juzgado para su consideración de cara a la duración del plazo de suspensión y medidas de protección social que se adopten.

– Referir que esta medida acerca de la posible suspensión del procedimiento por un periodo máximo de hasta seis meses es una novedad relativa, pues el actual artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ya prevé un mecanismo por el cual el inquilino puede llegar a suspender el procedimiento durante hasta 1 mes si el arrendador es persona física, o 3 meses si es persona jurídica, de apreciarse por los servicios sociales situación de vulnerabilidad social y/o económica.

Ante una situación tan excepcional y grave como la que nos encontramos y dado que son continuas y diversas las normas que se están adoptando al respecto, no dude en contactar con Ramis Abogados para conocer cuáles son sus derechos y obligaciones. Todo el equipo estamos a su disposición para ayudarle en lo que pueda necesitar.

Íñigo Azcona, Abogado
Correo: ‘azcona@ramisabogados.com’