I.- Introducción.
La Exposición de Motivos del DL apoya la justificación de las medidas en cifras muy llamativas. Básicamente, en Illes Balears, nos dice que:
- El alquiler está aumentando su precio a razón de un 22% anual.
- La reducción del precio de los inmuebles destinados a domicilio pasa por alcanzar 16.000 nuevas viviendas (cifra que, honradamente, se nos antoja imposible).
Con el fin de intentar solventar esta problemática, el pasado día 3 de octubre de 2.023 se publicó en el BOIB el citado Decreto Ley 6/2.023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda (en adelante nos referiremos a él de forma abreviada como el DL o la Norma).
Su finalidad radica en aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en las Islas Baleares.
Debemos aclarar que se permiten las transmisiones de propiedad y uso entre vivos en cualquier momento mientras se cumplan las condiciones de acceso exigidas a los beneficiarios.
Por último, resaltamos que se ha creado un Registro autonómico de viviendas de precio limitado, con la finalidad de que la información que figure en el mismo forme parte de un registro integrado único e informatizado, de carácter administrativo, autonómico y público.
II.- Notas generales.
El DL que estudiamos se aparta de la línea tradicional: No sigue la tradicional promoción de vivienda pública, sino que busca que sea el promotor privado quien actúe.
En el caso de que ese promotor privado acceda a los beneficios que le permite el DL, el precio del inmueble (tanto alquiler como venta) será limitado.
Ese precio limitado de la vivienda (repetimos, tanto para su compraventa como para su alquiler) es el resultado de un coeficiente multiplicador que se aplica al precio máximo unitario establecido para la vivienda protegida de régimen general en el mismo término municipal y con la misma calificación energética.
Esa limitación del precio de la vivienda regirá no sólo en la primera transmisión, sino también en todas las posteriores.
Las viviendas resultantes pueden tener el mismo fin o destino que cualquier otra, es decir, su venta, su alquiler (con o sin opción de compra), etc. sin ningún tipo de limitación.
Las viviendas deberán tener un máximo de 90 m2 y como máximo un trastero y una plaza de aparcamiento.
Intentando evitar las “tentaciones del mercado”, se establece que:
- En caso de alquiler con opción de compra de una vivienda de precio limitado, como mínimo se habrá de descontar del precio de venta el 50% de las rentas pagadas, sin que puedan pactarse primas de opción de compra.
- En el caso de que las viviendas tengan anexo tratero o plaza de aparcamiento, el precio por metro cuadrado del apartamiento o trastero no podrá superar el 60% del precio por metro cuadrado de la vivienda.
III.- Requisitos subjetivos de acceso.
Para poder acceder a una vivienda de precio limitado, el beneficiario deberá:
- Ser una persona física mayor de edad.
- Residente en las Illes Balears.
- No podrá ser titular del pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditadas.
- Acreditar el cumplimiento de estos requisitos mediante la presentación de una declaración responsable.
IV.- Tipos de viviendas.
El Decreto establece dos tipos de viviendas de precio limitado:
- Viviendas que no suponen un incremento de edificabilidad por crearse mediante intervenciones en edificaciones prexistentes. En este caso el coeficiente multiplicador es 1,1.
- Viviendas que sí suponen un incremento de edificabilidad pues se trata de obras de nueva planta. El Decreto considera que la mayor inversión en este caso ha de permitir un mayor coeficiente de multiplicidad (1,3).
V.- Actuaciones contempladas.
Las actuaciones que permite se dirigen únicamente al suelo urbano y, preferentemente (aunque no sólo) a edificaciones ya existentes.
En esencia, esas actuaciones se dividen en dos:
- Creación de nuevas viviendas de precio limitado que no alteran la edificabilidad permitida por el planeamiento, mediante intervenciones en edificaciones prexistentes que consistan en:
- Reconversión de locales comerciales y plantas destinadas a usos administrativos:
- La densidad máxima permitida es de una vivienda cada 60m2.
- Las condiciones deben cumplir la normativa de habitabilidad al respecto, si bien se permite que las ventilaciones que debería haber en la cubierta pueden suplirse a través de las fachadas de los patios interiores y estar más allá de la profundidad edificable.
Lanzamos una reflexión acerca de la postura que mantiene la comunidad de propietarios en los casos en que los estatutos mencionen o determinen el uso de cada elemento privativo de la comunidad y, por tanto, ese cambio de uso no sólo dependa de la normativa administrativa que ahora tratamos, sino también de esos estatutos.
- Incremento de densidad residencial, mediante intervención en edificios existentes, ampliación o nueva planta.
La densidad máxima permitida es de una vivienda cada 60m2.
- Cambio de uso respecto de establecimientos turísticos y de parcelas turísticas no edificadas.
La densidad máxima permitida es de una vivienda cada 60m2.
Pensamos que, para que la Norma tenga virtualidad, será posible este cambio de uso, aunque el planeamiento no contemple el uso residencial, pues en otro caso, esto no tendría sentido.
- División de viviendas si tienen dimensiones que lo permitan.
En este caso, la densidad máxima es de una vivienda cada 90m2.
- Creación de nuevas viviendas de precio limitado mediante incremento de la edificabilidad de parcelas que se preveía en el planeamiento:
- Por incremento de la altura permitida por el planeamiento.
- Por adecuación de la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a la que sea característica de la zona, permitiendo el cambio de uso para destinarse a viviendas de precio limitado.
La densidad máxima permitida es de una vivienda cada 60m2.
Son notas a destacar:
- Salvo el caso del cambio de uso turístico, en todos los demás supuestos de actuación, la Norma prevé expresamente que la solicitud de cambio de uso debe verificarse antes del 4 octubre 2025 y las obras deben ejecutarse en el plazo máximo de tres años desde el inicio de las obras (sin perjuicio de las prórrogas a que pueda haber lugar según la normativa general).
- Cuando la actuación no consista en obra de nueva planta (o ampliación), se ha optado por un régimen tremendamente flexible: La comunicación previa, es decir, sin licencia urbanística tal y como la entendemos normalmente.
Para paliar esa falta de control, sí se establece la necesidad de obtener licencia de primera ocupación (“el final de obra de toda la vida”).
- Se nos plantea la duda de qué pasará el día de mañana con esas edificaciones, una vez llevada a cabo la actuación, si luego resultan no cumplir normativa para conseguir esa licencia de primera ocupación.
- Una vez obtenida la licencia de primera ocupación la vivienda deberá ser inscrita en el Registro Autonómico de Viviendas de Precio Limitado.
- La Norma quiere, además, respetar la autonomía municipal en materia urbanística para lo que permite a los Ayuntamientos acordar la no aplicación de las medidas que contiene o, en su caso, su aplicación limitada según decida el Plenario municipal.
- Pensamos que las intervenciones en estructuras prexistentes serán difíciles o escasas puesto que la responsabilidad (riesgo) y dificultad de (por ejemplo) elevar alturas sobre una edificación anterior es muy alta. En cambio el cambio de uso para (por ejemplo) los locales o plantas administrativas, nos parece sencillo y, por tanto, seguramente esta parte de la norma tendrá un mayor efecto.
VI.- Flexibilización de la normativa sobre la obtención o renovación de la cédula de habitabilidad.
En la actualidad la normativa contempla:
- Los edificios en situación de inadecuación (en su día construidos correctamente al amparo de una normativa que luego ha sido derogada y sustituida por otra más restrictiva) y
- Los edificios fuera de ordenación (construidos sin licencia).
Pues bien:
Estos supuestos creaban tensión puesto que la cédula de habitabilidad -necesaria para contratar los servicios más básicos de la vivienda- era (casi) inviable.
El DL modifica ese rígido régimen para establecer que:
Si la Administración (normalmente a causa de la prescripción producida por el transcurso del tiempo) ya no puede exigir el restablecimiento de legalidad urbanística, las edificaciones en dichas situaciones sí pueden obtener la cédula de habitabilidad o su renovación, siempre que el inmueble cumpla las condiciones de la normativa de habitabilidad en cuanto a sus medidas, higiene e instalaciones.
Dicho de otro modo y en breve: La situación de fuera de ordenación o inadecuación a planeamiento de un edificio no puede ser (per se) motivo de denegación de la cédula de habitabilidad.
VII.- Modificación del artículo 4 de la Ley 5/2018, de 19 de junio, de vivienda de Illes Balears.
Dos son esas modificaciones en el DL:
1.- El alojamiento dotacional.
Se trata de dotaciones públicas destinadas a resolver transitoriamente la necesidad de vivienda mediante el pago de un canon o renta. Sus destinatarios son de múltiple procedencia: <empleados públicos desplazados para cubrir necesidades sanitarias, docentes y de seguridad entre otros, colectivos especialmente vulnerables … y especialmente jóvenes y mayores i personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procedimientos de desahucio o análogos.>.
Como siempre, no podemos dejar de meter una puya en los eufemismos pues una cosa es el lenguaje coloquial y otra debería ser el lenguaje del legislador (que debería huir de ambigüedades): Entiéndase por personas mayores los ancianos (no es una palabra tan difícil) y no las personas mayores, que somos todos los que no somos menores de edad.
2.- Los alojamientos con espacios comunes complementarios.
Asimismo, da carta de naturaleza a fenómenos cada vez más habituales y reveladores de las dificultades de nuestra sociedad para dotar de vivienda a las personas.
Otra puya a otro eufemismo: Para estos fenómenos buscamos siempre palabras raras -normalmente anglicismos- que den a esa incomodidad un aire muy cosmopolita. Así el Decreto habla de cohousing y de coliving ¿no sería más normal hablar simplemente de cohabitación o de compartir vivienda?
Bien, el hecho es que el Decreto habla de alojamientos con espacios comunes complementarios (compartir baño y cocina de toda la vida, eso que ya se hacía en la postguerra civil y es que, como bien decimos aquí, no hi ha temps que no torni).
VIII.- Modificación del Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el que se regulan les condiciones de dimensionamiento, higiene e instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas, así como la expedición de cédulas de habitabilidad.
Se flexibilizan las condiciones para las viviendas y su configuración para permitir que una vivienda pueda estar conformada únicamente por un baño y un espacio todo uso (una forma de llamar a la posibilidad que admite de que la sala de estar, el dormitorio, la cocina y el comedor estén reunidos en una única estancia).
En estos casos e exige que:
- La superficie útil sea de, al menos: 28 metros cuadrados para la sala todo uso + 2 metros cuadrados para el baño = 30 metros cuadrados como mínimo.
- Entre el baño y la sala todo uso haya independencia visual.
- Además, no puede haber visión directa del acceso al baño desde la sala todo uso, por lo que se debe adecuar un espacio para evitar tal vista directa.
Melsion Ramis. Socio Director de Ramis Abogados.
El presente artículo informativo se publicita a efectos meramente orientativos, no constituyendo en ningún caso asesoramiento legal directamente aplicable y vinculante. Si desea asesoramiento sobre su caso concreto, no dude en contactar con nosotros: administracion@ramisabogados.com
