Modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos y de la Ley de Propiedad Horizontal. Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler

El pasado día 19 de diciembre 2018 entró en vigor la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos que fue publicada el día anterior,  (BOE 304).

Ese mismo día comentamos brevemente en la sección noticias de nuestra página web las reformas introducidas en materia de arrendamientos urbanos. Queremos no obstante ampliar esa información mediante un pequeño resumen tanto de los cambios en materia de arrendamiento de vivienda como en materia de propiedad horizontal. Por ello, no hacemos aquí comentarios críticos y nos limitamos a explicar su contenido:

Arrendamientos urbanos.-

En primer lugar, creemos que se ha de aclarar que los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de estas modificaciones (19.12.2018), se continuarán rigiendo por la normativa que les era de aplicación en el momento en que dichos contratos fueron celebrados (así lo dice la Disposición Transitoria Primera).

Art. 4.2.- La Ley de Arrendamientos Urbanos deja de ser de obligada aplicación a los arriendos de viviendas con superficie superior a 300 m2 o con renta inicial superior a 5,5 veces el salario mínimo. En estos casos se aplica en primer lugar lo que hayan pactado las partes y, sólo en su defecto, se les aplicará la Ley.

Art. 5.e) Todos los alquileres que estén sometidos a normativa sectorial turística tienen el carácter de arrendamiento turístico, con independencia de cómo se comercialicen.

Art. 9.1.- El plazo mínimo de arrendamiento cambia desde los actuales tres a CINCO años (si el arrendador es persona física) o SIETE años (si es persona jurídica).

Art. 9.3.- En caso de que el contrato se resuelva antes de plazo por necesidades del arrendador o sus familiares próximos, y después resultara que no se ocupa la vivienda en el plazo de tres meses, se adaptan al anterior plazo los derechos del arrendatario: Bien a ser repuesto en su uso y disfrute por un tiempo idéntico (cinco o siete años) o a una indemnización calculada a razón de una mensualidad por cada anualidad que faltar hasta alcanzar dicho tiempo (cinco o siete años).

Pese a que hemos dicho que hoy nos limitaremos a informar, nos resulta imposible no decir al menos que no se entiende demasiado bien esta facultad por necesidades de vivienda propias o de familiares cercanos cuando se trate de un arrendador persona jurídica.

Art. 10.1.- Una vez alcanzados los cinco o siete años a los que tiene derecho el arrendatario, si ninguna de las partes hace manifestación en contrario, se producirá una prórroga automática que pasa a ser de tres años.

Art. 16.4.- El plazo a partir del cual se permite a las partes pactar que no haya derecho de subrogación, se adapta igualmente a los indicados cinco o siete años.

Art. 18.- El régimen general de actualización de la renta sigue igual, es decir:

  • Si las partes no pactan expresamente actualización de la renta, no ha lugar a ello.
  • Si las partes pactan actualización de la renta, pero no está claro el sistema a aplicar, se usará el Índice de Garantía de Competitividad.

Sin embargo, se modifica en el caso de viviendas de renta reducida (la norma dice que se entenderá como “renta reducida” la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del estado y con carácter general, en el Real Decreto regulador del plan estatal de vivienda vigente). En estos casos, la revisión de la renta no podrá ser en ningún caso superior al que resulte de aplicar el IPC.

Tampoco nos resistimos a comentar que estamos expectantes para ver qué uso se hace de esta regulación para fijar lo que sea renta reducida.

Art. 19.- La ejecución de mejoras en el inmueble sólo dará derecho al arrendador a elevar la renta en el caso de que la duración del contrato sea superior a cinco años (si el arrendador es persona física) o siete (si es persona jurídica). Se mantiene que el incremento resultante sea el producto de aplicar al capital invertido un tipo de interés anual igual al legal incrementado en tres puntos porcentuales y que en ningún caso tal incremento pueda suponer un aumento de más del 20% de la renta.

Art. 20.- Se mantiene tanto la posibilidad de que los gastos generales sean de cuenta del arrendatario, como la prohibición de que el porcentaje en que se aumenten dichos gastos (sin contar tributos) supere el doble del porcentaje aplicado para actualizar la renta. Y esta prohibición se adapta a los nuevos plazos de cinco y siete años (según el arrendador sea persona física o jurídica).

Además, si el arrendador es persona jurídica, los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato son de su cuenta, salvo que hayan sido contratados por iniciativa del arrendatario.

Art. 25.7.- En los casos en los que el arrendatario no tiene derecho de tanteo y retracto porque lo vendido es la totalidad del inmueble, se establece una remisión a la normativa que regula tales derechos en favor de las administraciones públicas.

Art. 36.- La regulación de la fianza se mantiene con la sola modificación de su adaptación al plazo de los indicados cinco o siete años.

Pero, el art. 36.5 y para los contratos de arrendamiento de vivienda de duración no superior a los referidos cinco o siete años, la garantía adicional que se permitía sin más, queda ahora limitada a un máximo igual al doble de la renta mensual.

Propiedad Horizontal.-

La incidencia del Real Decreto-ley 21/2018 es mucho más limitada en esta materia, pero de todos modos creemos interesante indicar los puntos en que esta Norma ha resultado modificada:

Art. 9.1.f).- Es obligatoria la creación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación así como las de accesibilidad. Esta regulación ya existía, si bien la novedad está en que el fondo debe ser de al menos el 10% del presupuesto ordinario.

Por efecto de la Disposición Transitoria Segunda del RD Ley 21/2018, el plazo para que se cumpla la obligación de disponer del indicado fondo del 10% es de tres años, es decir, antes del día 19 diciembre 2021.

Art. 10.1.b).- Mantiene la regulación de las obras de accesibilidad y además establece la obligatoriedad de realizarlas si la comunidad de propietarios puede acceder a ayudas públicas que alcancen el 75% de su coste.

Art. 17.12.- Se establece este nuevo apartado del artículo (el apartado núm. 12) que fija en una mayoría de 3/5 la necesaria para acordar:

  • La limitación o condicionamiento de la actividad de alquiler turístico.
  • La aprobación de cuotas especiales o incrementos en la participación de gastos, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.

Y la Ley expresamente fija al final de este apartado 12 que estos acuerdos no tienen efectos retroactivos.