Novedades de la mal llamada nueva Ley Hipotecaria

La nueva Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ha sido aprobada por el Congreso de los Diputados el pasado jueves día 21 de febrero in extremis y entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el BOE (a día de hoy todavía no ha sido publicada).

El ámbito de aplicación de esta Ley se extiende a toda persona física que concierte un préstamo con garantía hipotecario sobre un bien inmueble con carácter residencial (incluyéndose trasteros y garajes). Esta nueva Ley Hipotecaria pretende proteger al cliente de las entidades bancarias o profesiones del sector del crédito, siendo las principales novedades de la Ley las siguientes:

1.- Siguiendo la estela de otras normativas de transparencia bancaria, el cliente que firme ante Notario un préstamo hipotecario deberá firmar que entiende todas las condiciones del crédito y deberá disponer de toda la información 10 días naturales antes de la firma. El cliente deberá acudir al Notario para responder a un test que tendrá como objeto concretar la documentación e información suministrada. Todo ello deberá quedar reflejado en un acta.

2.- Prohibición de incentivos. Las entidades bancarias no podrán retribuir a sus empleados en función de las hipotecas concedidas.

3.- Notarios y Registradores tendrán que cancelar cualquier contrato que contenga cláusulas abusivas según figuren en un registro de sentencias.

4.- Se prohíben las denominadas cláusulas suelo.

5.- Crédito responsable. Los bancos deberán analizar al cliente en función de su capacidad de pago, no atendiendo al valor de la vivienda dada en garantía, avalistas o unas garantías adicionales.

6.- Será más difícil iniciar una ejecución hipotecaria. En lugar de dejar de pagar tres cuotas como fijaba hasta ahora la Ley, hará falta el impago de 12 mensualidades o el 3% del importe del préstamo durante la primera mitad de vida de la hipoteca o 15 mensualidades y un 7% de valor del préstamo una vez pasado este límite. Este requisito va a tener carácter retroactivo, pudiendo elegir el deudor si se acoge a estas nuevas directrices o bien las que incluye su contrato.

7.- Intereses de demora. No podrá superar en tres puntos el tipo contratado.

8.- El interés remuneratorio que paga el cliente al banco no podrá ser negativo.

9.- Las comisiones por amortización anticipada se eliminarán a partir de los 3 ó 5 años de vida de la hipoteca, según pacto con el banco. En las de tipo variable, si se acuerdan cinco años en ese tiempo el cliente tendrá que abonar un 0,15%. Si es en el plazo de 3 años, ascenderá a 0,25%. En las de tipo fijo, el coste será entre el 1,5% y el 2% para los tres y cinco años respectivamente.

10.- Prohibición a la banca de ofrecer al cliente productos vinculados a la hipoteca (seguros de hogar, de vida, etc.)  a cambio de conceder la hipoteca. Estos productos podrán ser ofrecidos por el banco y contratados sólo en caso de que supongan un beneficio para el consumidor (por ejemplo bajo de diferencial en caso de contratar un seguro)

11.- Se facilita el cambio de una hipoteca variable a una fija. Se abaratan las comisiones de cancelación y los aranceles notariales y registrales.

Las comisiones por conversión se eliminan a partir del tercer año, y hasta entonces sólo podrán ser del 0,15 % del capital pendiente.

12.- Las hipotecas multidivisa se podrán reconvertir al euro. El banco estará obligado a informar al cliente de su saldo pendiente de pago y del derecho a reconvertir la divisa cuando el importe difiera en más de un 20% respecto al que pagaría con el euro.

13.- Reparto de los costes de la hipoteca. Los clientes sólo deberán abonar los costes de la tasación y las copias que pida de las escrituras. El impuesto de actos jurídicos documentados, notaría, registro y gestoría serán abonados por las entidades bancarias. Las comisiones de apertura son aceptadas (nada se dice en la Ley y las confirmó el Tribunal Supremo en reciente Sentencia). No podrán cobrarse comisiones por novación.

A todo ello, la Ley ha sido aprobada si bien debe todavía desarrollarse el detalle en un Real Decreto y una orden ministerial.