¿Puedo comprar un inmueble a través de Internet?

Con motivo de la crisis sanitaria y la necesidad de realizar la mayoría de las tareas a distancia, todos los sectores están acelerando la transformación digital en sus servicios. Entre ellos, se encuentra el sector inmobiliario, que ha sufrido un gran golpe ante la imposibilidad de prestar servicios presencialmente.

Las Islas Baleares, más en concreto Mallorca, son un gran atractivo internacional dónde centran las mirada cientos de empresas y particulares a la hora de adquirir inmuebles (desde segundas residencias a grandes hoteles). A lo largo de estos meses, hemos recibido distintas consultas al respecto: ¿puedo comprar o vender una vivienda de forma totalmente online? ¿y firmar un contrato de arras? ¿qué ocurre si únicamente estamos pendiente de la firma en notaría?

Dado que tecnológicamente es perfectamente viable llevar a cabo todo el proceso de compraventa de un inmueble a través de medios digitales, desde Ramis Abogados queremos dedicar unas líneas a explicar qué dice el Derecho al respecto:

Celebración de contratos a distancia.

En Derecho contractual, siempre que se cumplan las condiciones esenciales de validez de un contrato (consentimiento, objeto y causa) y salvo disposición contraria, rigen los principios de autonomía de la voluntad y libertad de forma.

Artículo 1255 C.Civil:             

“Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público.”

Artículo 1278 C.Civil:              

“Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez.”

Esto significa que, si se cumplen con todos aquellos requisitos de validez que se exigen a los contratos “en papel” o contratos tradicionales, no existen impedimentos para que éstos se celebren por medios telemáticos. Por lo tanto, por regla general, para que un contrato se entienda válidamente celebrado no es necesario que se lleve a cabo por medios tradicionales, sino que cabe la posibilidad que éstos “se firmen” a distancia a través de los medios tecnológicos adecuados.

No obstante, si esta es la regla general, hay que señalar una serie de especialidades respecto a la compraventa de un inmueble:

Validez del contrato de compraventa sin firma ante notario

Nuestro Código Civil recoge una serie de obligaciones de otorgar mayor solemnidad a determinados actos, pudiendo las partes exigirse la elevación a público de determinados contratos. Entre ellos, se encuentran aquellos actos o contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales, como ocurre con la compraventa de un bien inmueble.

No obstante, desde el año 2014 es doctrina consolidada del Tribunal Supremo que el incumplimiento de la obligación de elevar a escritura pública el contrato de compraventa privado, no es causa directa de resolución del contrato, cuando no se haya pactado expresamente por las partes que tal eventualidad llevará aparejada dicha resolución.

Artículo 1279 C.Civil

“Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura u otra forma especial para hacer efectivas las obligaciones propias de un contrato, los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiere intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez.”

Artículo 1.280.1 C.Civil:

Deberán constar en documento público: 1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles.»

Artículo 1.258 C.Civil:

“Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no solo al cumplimiento de los expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.

Por lo tanto, siempre que las partes no acuerden expresamente la obligación de elevar a público el contrato de compraventa, el mismo quedará perfeccionado una vez que las partes hayan prestado su consentimiento y generarán la obligación del cumplimiento de aquello expresamente pactado.

Eficacia frente a terceros e inscripción Registro de la propiedad

Dicho lo anterior, y pasando del plano teórico a la realidad práctica, si bien la celebración de un contrato privado de compraventa es válida y no existe una obligación genérica de elevar el mismo a documento público, esta obligación si se exige para que el mismo pueda inscribirse en el Registro de la propiedad y para el supuesto en que deba constituirse una hipoteca.

Esto hace que, por el momento, la utilización de medios digitales quede supeditada a la elevación a público del documento privado, para lo cual se debe -a día de hoy- acudir de forma presencial a la Notaría.

No obstante, esto no será necesario para celebrar aquellos contratos previos (como los frecuentes contratos de arras o de promesa de compra), existiendo la posibilidad de avanzar la compraventa del inmueble hasta su último estadio y limitándose la presencialidad a la firma en notaría.

Al tratarse de un tema complejo y extenso, se abordarán en un siguiente artículo aspectos como: la validez de la firma digital, las distintas leyes que se deben tener en cuenta y la transformación digital de la contratación en el sector inmobiliario.

Iván Bellod, Abogado.
Correo: bellod@ramisabogados.com

El presente artículo informativo se publicita a efectos meramente orientativos, no constituyendo en ningún caso asesoramiento legal directamente aplicable y vinculante. Si desea asesoramiento sobre su caso concreto, no dude en contactar con nosotros: administracion@ramisabogados.com