Si paseando por cualquier barrio de cualquier cuidad española alzamos la vista, observaremos la gran cantidad de terrazas que han sido objeto de cerramiento.
La Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), siempre ha exigido el acuerdo de la Comunidad de Propietarios para proceder a tales cerramientos.
Sin embargo, la mayoría exigida para aprobar ese acuerdo ha ido cambiando con el paso del tiempo.
Antiguamente la LPH exigía una unanimidad que, en la práctica, hacía extremadamente difícil que pudieran adoptarse acuerdos que permitieran a los copropietarios la realización de tales cerramientos.
Pero con las sucesivas reformas que se han ido introduciendo en la LPH, se ha ido suavizando esa quizá desproporcionada exigencia de unanimidad para pasar a un régimen de mayoría cualificada que hace algo más fácil conseguir un acuerdo en tal sentido.
En efecto, en virtud de reforma operada por el número cuatro de la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (B.O.E. 27 junio; vigencia 28 junio 2013), el artículo 10.3.b) LPH pasó a tener la siguiente redacción (la negrita y subrayado son nuestros):
b) Cuando así se haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes, cuando concurran los requisitos a que alude el artículo 17.6 del texto refundido de la Ley de Suelo, aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
A raíz de dicha modificación, los juzgados y tribunales se encargaron de ir precisando la interpretación y alcance de la nueva redacción de la norma, concluyéndose que:
i.- El cerramiento de una terraza exige la mayoría de tres quintas partes de los propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
ii.- Esa mayoría es suficiente tanto si se considera que la parte de la terraza que se quiere cubrir es un elemento privativo como si se considera que es un elemento común de aprovechamiento exclusivo.
Tal cambio normativo y la interpretación del mismo se vio aún más reforzado si cabe con la reforma introducida por el relativamente reciente Real Decreto-ley 8/2023, de 27 de diciembre, que mediante su Disposición final quinta modificó tanto el precitado artículo 10.3.b) como el artículo 17 de la LPH para unificar en este último artículo el régimen de acuerdos. Así, la redacción del párrafo tercero del apartado 4 del citado artículo 17 LPH quedó como sigue (la negrita y subrayado son nuestros):
Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.
Íñigo Azcona Soria.
Abogado. Ramis Abogados.
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