¿Qué significa la aprobación de una moratoria hipotecaria?

REAL DECRETO 8/2020 DE 17 DE MARZO DE MEDIDAS URGENTES EXTRAORDINARIAS PARA HACER FRENTE AL IMPACTO ECONÓMICO Y SOCIAL DEL COVID-19.

 Somos conscientes de la anómala situación que vivimos, no sólo a nivel de Mallorca, Baleares o España, sino de manera global, por ello, desde RAMIS ABOGADOS queremos exponer una de las medidas extraordinarias aprobadas por el Gobierno para asegurar la protección de los deudores hipotecarios que por culpa del coronavirus se encuentren ante “extraordinarias dificultades” para atender el pago de su hipoteca debido a esta situación de emergencia sanitaria.

En primer lugar, queremos manifestar que estamos ante una moratoria en el pago, no en una carencia.

Esto es, una moratoria significa prorrogar o aplazar el plazo establecido del pago de una deuda o el cumplimiento de una obligación. En el caso de la moratoria en el pago de hipotecas, quiere decir que se alargan los plazos a la banca debido a momentos de dificultad económica a causa de la crisis del coronavirus y las consecuencias del estado de alarma. No estamos ante una carencia de hipoteca, en la que se deja de pagar la cuota en su totalidad durante un tiempo establecido, simplemente lo que se acuerda con la adopción de la moratoria hipotecaria es la suspensión de la deuda hipotecaria, nada más.

El Gobierno no ha determinado cuánto tiempo durará la moratoria y como se regularizará.

La medida afecta a hipotecados (deudores y sus fiadores y avalistas) que se endeudaron y concertaron préstamo o crédito garantizado con hipotecaria inmobiliaria para comprar su vivienda habitual. Es decir, no se incluyen segundas residencias.

¿QUIÉN PUEDE ACOGERSE A LA MORATORIA?

NO es una moratoria generalizada.

Únicamente pueden acogerse a la misma los deudores que se hallen en los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria provocada por el COVID-19 y definidos en el propio Real Decreto (art.9).

Para que se puedan acoger a la moratoria deben darse TODOS y cada uno de los requisitos exigidos en la norma, no siendo suficiente el cumplimiento sólo de alguno de ellos. A saber:

1.- Los hipotecados que por culpa del coronavirus se hayan quedado en el paro o que en el caso de ser empresario o profesional, haya sufrido una pérdida sustancial de sus ingresos o una caída sustancial de sus ventas (del 40%).

2.- Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar -entendiendo por unidad familiar el deudor, su cónyuge no separado o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad-  no supere en el mes anterior a la solicitud de moratoria los siguientes límites:

  1. El límite es de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM). Según el Ministerio de Trabajo el IPREM en 2020 está fijado en la cantidad de 537,84 euros al mes. Es decir, estaríamos hablando de (537,84 x 3) 613,52 € brutos al mes. en el caso de que la unidad familiar no tuviera hijos.
  2. Pero, ¿qué pasa si tenemos hijos? El real decreto dice que este límite económico se incrementará en 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo en la unidad familiar. Es decir, estaríamos hablando de unos ingresos brutos al mes de 774,87 € si en el hogar familiar hay un hijo o de 1.936,22 € en el caso de dos hijos. En el caso de tres hijos, estaríamos hablando de 2.097,57 € mensuales, y así sucesivamente. Lo mismo sucede por cada persona mayor de 65 años miembro de la unidad familiar. El incremento es en 0,1 veces el IPREM.
  3. En caso de familias monoparentales el incremento aplicable por hijo a cargo será de 0,15 veces el IPREM por cada hijo. Es decir, 855,54 € al mes.
  4. Asimismo, y para el caso de que alguno de los miembros de la unidad familiar tenga alguna discapacidad declarada superior al 33%, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral. El límite previsto será de cuatro veces el IPREM, es decir,151,36 € brutos al mes, sin perjuicio de los incrementos acumulados por hijo a cargo.
  5. Y estaríamos hablando de cinco veces el IPREM, es decir, 689,2 € mensuales, en el caso de que el deudor hipotecario sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental, o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocida igual o superior al 65%, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.

3.- La cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, debe resultar superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar. Según datos del Colegio de Registradores, en Baleares, la relación de la cuota hipotecaria con respecto al coste salarial se dispara al 40,8%.

4.-La unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda. Una alteración que el decreto también cuantifica: cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,3, o bien, que se haya producido una caída sustancial de las ventas -en el caso de empresarios o profesionales- cuando esta caída sea al menos del 40%.

¿QUÉ PASA CON FIADORES, AVALISTAS E HIPOTECANTES NO DEUDORES?

Los fiadores, avalistas e hipotecantes no deudores, de los deudores hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual que se encuentren en los supuestos de vulnerabilidad económica podrán exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, aun cuando en el contrato hubieran renunciado expresamente al beneficio de excusión.

¿QUÉ DOCUMENTACIÓN NECESITAMOS PARA ACREDITAR QUE CUMPLIMOS CON LOS REQUISITOS PARA ACOGERSE A LA MORATORIA?

1.- En caso de situación legal de desempleo, certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.

2.- En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

3.- Para acreditar el número de personas que habitan la vivienda será necesario el libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho. El certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.

4.- Respecto a la titularidad de la vivienda la nota simple del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, así como las escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.

EFECTOS DE LA CONCESIÓN DE LA MORATORIA POR PARTE DE LA ENTIDAD BANCAIRA.

  • Durante el periodo de vigencia de la moratoria no se aplicará la cláusula de vencimiento anticipado que conste en el contrato de préstamo hipotecario y que permite a los bancos dar por vencido el préstamo ante el impago de tres cuotas.
  • El banco no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni en un porcentaje.
  • NO se devengarán intereses, como tampoco se aplicarán intereses moratorios por el período de vigencia de la moratoria.

PROCEDIMIENTO PARA LA SOLICITUD DE LA MORATORIA HIPOTECARIA.

Las solicitudes de moratoria hipotecaria podrán presentarse ante la entidad bancaria desde el día siguiente a la entrada en vigor del real decreto, esto es, a partir de hoy y hasta 15 días después del fin de la vigencia del real decreto-ley. Es decir, se puede solicitar durante el plazo de un mes y 15 días naturales. No obstante, se podrán acordar prórrogas.

Una vez realizada la solicitud de la moratoria, la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días. Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables -el Gobierno no ha determinado cuánto tiempo durará la moratoria- y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

¿QUÉ PASA CON LOS APROVECHADOS?

Para aquellos que intenten beneficiarse de la moratoria hipotecaria sin cumplir los requisitos se impone que “Será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pudiera dar lugar. El importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma”.

Si usted se halla en una situación de vulnerabilidad tras la crisis del COVID-19, RAMIS ABOGADOS puede ayudarle a solicitar la moratoria en el pago de su cuota hipotecaria, no dude en contactarnos.

Isabel Fontanet, Abogada
Correo: ‘fontanet@ramisabogados.com’