Nota: Aquí vamos a informar objetivamente de lo que dicen las normas, sin hacer ninguna valoración, que dejamos para más adelante.
En el día de ayer, 30.09.2026 y hoy, 01.10.2026 se han publicado en el BOE diversas normas entre las que traemos aquí:
- Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para la protección de la función social de la vivienda y la ampliación de la oferta de vivienda asequible. (BOE de 30.09.2026, núm. 241).
y el
- Real Decreto-ley 27/2026, de 29 de septiembre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. (BOE de 01.10.2026, núm. 24).
Para este artículo divulgativo, seguiremos el orden de cada Norma, pero prescindiremos del orden dentro de cada una para poder extractar de forma lo más concisa posible su contenido.
Se prohíben desahucios hasta el 2030, con ciertas limitaciones.
Desde el mismo jueves y hasta el 31 diciembre 2030 el juez podrá suspender los desahucios (incluso si el caso ha sido ya resuelto) cuando el inmueble sea de titularidad de alguna <entidad con o sin personalidad jurídica dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamo hipotecarios impagados por un precio claramente inferior a su valor de tasación de mercado …> si la demandada se halla en situación de vulnerabilidad (según informe de servicios sociales o según art. 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).
En casos en que se trate de demandantes que sean personas distintas de las anteriores, se suspende también el proceso para que la Comunidad Autónoma lleve a cabo actuaciones <protectoras> pero los gastos (hasta un máximo que comprenda rentas impagadas y suministros) que determine el juez serán asumidos por la Comunidad Autónoma. En estos casos, antes de decidir sobre la suspensión, también se ha de valorar la situación del arrendador.
El arrendamiento de inmuebles por habitaciones también queda sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Se regula con más severidad el arrendamiento de temporada y se exige una actividad contractual que muestre que en efecto se está ante un arrendamiento temporal. Su duración es objeto de regulación específica en el art. 9.bis (nuevo artículo que se incluye en la regulación).
Se limita la adquisición de viviendas por bajo precio.
Hasta el día 31 diciembre 2028 las entidades <con o sin personalidad jurídica que incluya en su objeto social la adquisición de inmuebles> a título oneroso por un precio inferior al 70% su valor de tasación de mercado” no podrán adquirir viviendas por precio inferior al 70% del valor de tasación. Se incluyen algunas excepciones de esta prohibición por motivos de carácter social.
Se limitan el importe y conceptos de las garantías adicionales a la fianza.
Se establece un máximo: no puede superar dos mensualidades de renta.
Se limita la actualización de rentas.
Desde la entrada en vigor y hasta el 31 diciembre 2027, las revisiones anuales de renta, o no se aplicarán o, en todo caso, no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV) a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Prórroga extraordinaria para contratos hasta 2028
Los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuyo vencimiento o prórroga obligatoria finalice antes del 31 de diciembre de 2028 podrán prorrogarse anualmente
hasta un máximo de dos años adicionales a solicitud del arrendatario (siempre que esté al corriente de pago).
Estas prórrogas han sido objeto de aclaración por el RD-Ley 27/2026, del día siguiente en algunos extremos.
La fiscalidad
No es el área de nuestro despacho, pero les recomendamos que consulten a su asesor si tienen dudas, pues dejamos indicado al menos que se adoptan, entre otras, estas medidas: a) aplicación del 10% de IVA a las viviendas turísticas; bonificaciones fiscales a inquilinos con rentas bajas; inncentivos fiscales para arrendadores; autorizaciones de incrementos de IBI para viviendas desocupadas o destinadas a alojamientos turísticos en zonas declaradas tensionadas; gravamen específico para las <socimis>.
Prórrogas del contrato e indemnización al arrendatario.
Tras la finalización del plazo contractual pactado, y de sus prórrogas legales, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con seis meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no prorrogarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos sucesivos de cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica.
En caso de que el arrendador comunique (válidamente) su voluntad de no prorrogarlo, deberá indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a doce mensualidades de renta de una vivienda de similares características. Conviene precisar que ese cálculo partirá del precio de referencia para una vivienda análoga, pero no de la renta del contrato en concreto.
No obstante, se contemplan algunas excepciones en las que el arrendador podrá finalizar el contrato sin abonar la citada indemnización, entre las que destaca la necesidad del arrendador persona física de destinar la vivienda a domicilio/residencia permanente para sí o para sus familiares en segundo grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Por otra parte, se reinterpreta o aclara la Disposición Adicional Quinta del RD-Ley 26/2026.
El presente artículo informativo se publicita a efectos meramente orientativos, no constituyendo en ningún caso asesoramiento legal directamente aplicable y vinculante. Si desea asesoramiento sobre su caso concreto, no dude en contactar con nosotros: administracion@ramisabogados.com
