En la reciente Sentencia núm. 841/2013 de fecha 21/01/2014, el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sentado doctrina al entender derogado el artículo 1949 del Código Civil por el artículo 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria de 1946.
En síntesis, la indicada resolución aprecia la existencia de un “nuevo” (calificativo que entrecomillamos ya que la actual redacción del artículo 36 de la Ley Hipotecaria data de 1944) régimen totalmente distinto al anterior en lo que afecta a la posición del “tercero hipotecario”, el cual sustituye al previsto en el artículo 1949 del CC.
La cuestión gira en torno al instituto de la prescripción adquisitiva (o usucapión) “contra tabulas”. Esto es: la adquisición del dominio por parte de quien inicialmente no es titular del mismo por la posesión continuada en contra de lo inscrito en el Registro de la Propiedad.
Según la Sentencia de referencia, <<el nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contienen una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión “ad usucapionem”; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria>>.
Mientras que respecto del primer supuesto no hay variación alguna (así, en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil), sí la hay respecto del segundo:
Frente al tercer hipotecario, <<prevalece la prescripción adquisitiva ya consumada en el momento de la adquisición o que pueda consumarse dentro del año siguiente en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el “tercero hipotecario” consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición>>.
Por tanto, conforme a la nueva doctrina sentada no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna en su favor, si no que se adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria “ad usucapionem”.
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