Llevamos ya más de un año de incesante escalada del Índice de Precios al Consumo (IPC) general, que del 3,3% en agosto de 2021 ha llegado incluso hasta los dos dígitos en los últimos meses (la variación anual en julio fue del 10,8%, en agosto del 10,5% y la adelantada de septiembre, aunque ligeramente inferior, se situaría en el 9%).
Teniendo en cuenta esa imparable evolución al alza y para paliar el impacto de la inflación en las economías familiares y, en concreto, en las personas arrendatarias de vivienda (pues el IPC es el índice de referencia para la actualización de rentas en la mayoría de contratos de arrendamiento), el pasado mes de marzo el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, posteriormente modificado por el Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que entre otras cuestiones y en lo que se refiere a arrendamientos de vivienda (que no a arrendamientos para uso distinto), estableció una limitación extraordinaria y temporal a las actualizaciones de renta.
I.- ¿Durante qué periodo está limitada la actualización de rentas en los arrendamientos de vivienda?
La limitación, inicialmente prevista del 31 de marzo al 30 de junio de 2022, se prorrogó hasta el 31 de diciembre de 2022, fecha en la que salvo nueva prórroga -que visto el panorama perfectamente puede acordarse- volverá a ser de aplicación el régimen legal del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) -al que al final haremos breve referencia-.
Así, todas las rentas que conforme a un contrato de alquiler de vivienda deban ser actualizadas en ese periodo (del 31 de marzo al 31 de diciembre de 2022) por cumplirse la correspondiente anualidad de vigencia, se verán sujetas a esa limitación extraordinaria.
II.- ¿En qué consiste esa limitación extraordinaria?
Si bien por principio se permite que arrendatario y arrendador negocien el incremento a aplicar, la normativa diferencia en función de si estamos ante un arrendador gran tenedor o no:
a.- En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, el incremento estará limitado en todo caso (ya sea por pacto entre las partes, ya sea por ausencia de acuerdo) al resultado de aplicar la variación anual del IGC (Índice de Garantía de Competitividad).
b.- En caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento será el que resulte del acuerdo entre las partes y, en defecto de acuerdo, el incremento no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del IGC.
Como veremos a continuación, el resultado final es que, en la práctica, ese incremento quedará limitado a un 2%, salvo que el arrendador no sea gran tenedor y alcance un acuerdo con el arrendatario.
Nótese la enorme diferencia que resulta entre aplicar el último dato de IPC general publicado (10,5%) o el IGC con ese techo del 2%.
III.- ¿Qué es el IGC?
Cuando el precio de algunos bienes o servicios aumenta (por ejemplo, el petróleo o la energía), el IPC sube.
Por consiguiente, los precios de bienes o servicios referenciados a ese índice (en este caso, las rentas del alquiler), suben en igual proporción.
No es este un problema reciente, pues la referencia al IPC hacía que históricamente los precios de determinados bienes o servicios subieran en mayor proporción en España que en el resto de Europa.
Precisamente por ello, ya en abril de 2015, mediante la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española, se estableció la tasa de variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.
Esa tasa de variación del IGC, que atiende entre otras a la tasa de variación interanual del Índice de Precios al Consumo Armonizado de la Zona Euro, se publica por el INE y de la misma destaca:
a.- Que es sensiblemente inferior al IPC. Para que se hagan una idea, la última variación del IGC que consta publicada, con referencia al mes de julio, es del 5,42%, mientras que ya hemos apuntado que la última del IPC, con referencia al mes de agosto, fue del 10,5%.
b.- Tiene un suelo de 0%. No cabrán pues actualizaciones en negativo.
c.- Tiene un tope o techo de 2% (que actualmente es el objetivo a medio plazo de inflación del Banco Central Europeo, que se podrá modificar para recoger los cambios que pueda sufrir, en su caso, ese objetivo). No cabrán pues actualizaciones superiores a ese techo.
De ahí que, como decíamos anteriormente, a efectos prácticos el resultado es que desde el 31 de marzo hasta el 31 de diciembre de 2022 ese incremento queda limitado a un 2%, salvo que el arrendador no sea gran tenedor y alcance un acuerdo con el arrendatario.
IV.- ¿Y qué pasa con las actualizaciones de renta antes y después de ese periodo de limitación extraordinaria?
La referencia a la tasa de variación del IGC está en vigor desde el 1 de abril de 2015 para la revisión, entre otras cuestiones, de rentas tanto de arrendamientos urbanos como de arrendamientos rústicos.
En el caso de alquileres de vivienda que nos ocupa, tenemos que:
1.- Para todos aquellos contratos celebrados a partir del 1 de abril de 2015:
a.- En defecto de pacto de actualización, no hay revisión.
b.- Si hay pacto de revisión, se estará a lo pactado (que podrá ser una variación fija y determinada, referida al IPC, al IGC o a cualquier otro índice que las partes estimen conveniente).
c.- Si hay pacto de revisión, pero no se especifica cómo o con referencia a qué porcentaje o índice se actualizan las rentas, se estará por defecto al IGC (que ya hemos visto que tiene ese techo del 2%).
2.- Para todos aquellos contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019, además de lo anterior hay que tener en cuenta una limitación que, en este caso, no es extraordinaria ni temporal, sino fija y de obligado cumplimiento: El incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder nunca (en ningún caso, ni aunque exista acuerdo entre las partes), del resultado de aplicar la variación porcentual del IPC.
Dadas las considerables diferencias entre actualizar una renta con referencia al IPC o al IGC, máxime en periodos de inflación disparada como el que vivimos, es esta una cuestión que tanto arrendadores como arrendatarios deben tener muy presente a la hora de celebrar el contrato.
El presente artículo informativo se publicita a efectos meramente orientativos, no constituyendo en ningún caso asesoramiento legal directamente aplicable y vinculante. Si desea asesoramiento sobre su caso concreto, no dude en contactar con nosotros: administracion@ramisabogados.com
