Nuevo giro Jurisprudencial del Tribunal Supremo: Comisión de apertura y gastos asociados a las hipotecas

La Sala Civil de Tribunal Supremo, reunida en pleno, dictó ayer varias sentencias que han consolidado doctrina sobre una serie de cuestiones que, seguro, suscitarán controversia: la Comisión de apertura y los gastos notariales, de gestoría y registro.

Y anticipamos sin temor a equivocarnos dicha controversia ya que la decisión perjudica de nuevo los consumidores, especialmente en algunas Comunidades Autónomas, como es el caso de Baleares.

Sobre el primero de ellos, la Comisión de apertura, la sala concluye que dicha comisión no es susceptible de control de contenido, sino exclusivamente de control de transparencia. Esto, muy resumidamente, quiere decir que los Tribunales no deben entrar a valorar si se produjo un trabajo específico en concepto del cual se cobra dicha comisión, sino que exclusivamente se debe de valorar si la cláusula contenida en la Hipoteca era comprensible para el usuario y si el banco informó adecuadamente sobre la misma.

Este criterio resulta totalmente opuesto al que diversas Audiencias Provinciales habían establecido sobre las comisiones de apertura, que consideraban que estas debían ser declaradas nulas si no se acreditaba que se hubiera realizado un trabajo específico (normalmente de estudio y evaluación del riesgo) en virtud del cual se cobraba dicha cantidad. Otro punto que anteriormente se destacaba a favor de la nulidad de la referida comisión, es que el importe de la misma se calculaba a tanto alzado sobre el capital total concedido, cuando esta debía responder a unos trabajos completos.

Sintetizando, podemos afirmar que a partir de ahora, esta comisión no será considerada nula en la mayoría de casos y, por ende, no se devolverá al cliente el importe cobrado por dicho concepto.

La segunda cuestión especialmente relevante de este cambio jurisprudencial es el giro realizado respecto a los efectos de declarar nula las cláusulas que contuvieran una atribución al consumidor de los comúnmente denominados “gastos hipotecarios” (Aranceles de notario y registrador y gastos de gestoría).

Hasta ayer, la consecuencia de declarar nulas estas cláusulas era la devolución del importe íntegro al consumidor por los gastos que había asumido. En cambio, a raíz de este cambio, los gastos quedan distribuidos de esta forma:

  • Arancel notarial: en los casos de escritura de préstamo hipotecario o modificación del préstamo hipotecario, se impone el pago por mitad de los mismos. En los casos de cancelación de hipoteca, es el consumidor quien debe hacerse cargo de los mismos.
  • Arancel registral: dicho gasto por la inscripción de la garantía hipotecaria debe ser abonado íntegramente por el banco. En cambio, en caso de cancelación de hipoteca, es el consumidor quien debe hacerse cargo.
  • Gastos de Gestoría: también deben dividirse los gastos, correspondiendo la mitad del pago al banco y la otra al consumidor.

No podemos terminar sino diciendo que seguiremos pendientes de los nuevos cambios que puedan darse al respecto y quedamos como siempre a su disposición para resolver cualquier duda que se les plantee al respecto.