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Nulidad de los contratos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles turísticos o timesharing

Después de las vacaciones de Navidad, uno ya piensa en las siguientes vacaciones, en las vacaciones de verano. Uno sueña de nuevo en poder disfrutar de su periodo de descanso y disfrute. Irnos al sol, a la piscina, a nuestro apartamento de vacaciones.

Para ello, son muchos los que adquirieron una modalidad de alojamiento vacacional consistente en el derecho a disfrutar de un bien inmueble por un tiempo o periodo determinado durante una serie de años, sin necesidad de adquirir la propiedad integra sino sólo abonando un precio por un derecho de aprovechamiento por turnos (por periodos), ajustándolo así a sus posibilidades reales de disfrute.

La formalización de estas modalidades de alojamiento vacacional se realiza por medio de contrato, los llamados contratos de aprovechamiento por turnos, y cuya primera regulación en España se efectúa a través de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias (Ley que transpone la Directiva Europea 94/47/CE de 26 de octubre de 1994). Esta norma pretende fijar el régimen de protección de los consumidores o adquirentes del time-sharing, intentando acabar con los abusos que se habían producido por parte de las empresas que comercializaban dichos inmuebles y/o derechos.

Actualmente se halla vigente la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias.

La partes y condiciones esenciales o contenido mínimo del contrato de aprovechamiento por turnos son las siguientes:

  • La parte adquirente del derecho de uso y disfrute del inmueble.
  • La parte vendedora del derecho.
  • Precio.
  • Identificación del inmueble en el que recae el derecho de uso y goce.
  • Concreción de los periodos en los que se podrá disfrutar del inmueble, y el sistema de elección de la estancia.
  • Duración del contrato.

De un tiempo a esta parte, los Juzgados están apreciando causas de ineficacia de los contratos de aprovechamiento por turnos declarándolos nulos de pleno derecho y por ende sin eficacia y obligando a las entidades transmitentes a devolver las cantidades percibas. Los problemas más frecuentes al tratar cuestiones de nulidad de los contratos de tiempo compartido son los relativos a la indeterminación del objeto del contrato – no se especifica, detalla o identifica el inmueble sobre el que cae el derecho- y tiempo de ejercicio del derecho – en muchas no pocas ocasiones se fijaba como de duración indefinida o un plazo superior al legalmente previsto, duración superior a 50 años-.

De esta manera en el contrato siempre debe constar:

  • Los datos de la escritura pública reguladora del régimen.
  • Referencia a la naturaleza real o personal del derecho transmitido, y la fecha en la que se extinguirá.
  • Descripción del edificio donde va a darse el alojamiento, y del propio inmueble en el que vaya a darse, con indicación de los datos registrales.
  • Turno o periodo en el que va a darse el alojamiento, con indicación del día y horas en el que se inicia y se termina. No cabe especificación generalizada.
  • Si se vende un inmueble en construcción, deberá indicarse plazo de terminación de la obras, licencia de obra, fase en la que se encuentran los servicios comunes, memoria de calidades, etc.
  • Cuotas de mantenimiento. Forma de actualización, carga tributaria si la lleva, etc.
  • Debe insertarse literalmente el texto de los artículos referentes al desistimiento y resolución de los contratos, prohibición de anticipos y régimen de préstamos a la adquisición.

La no existencia de este contenido mínimo en el contrato, nos lleva a la nulidad de pleno derecho del contrato, con resolución del derecho de aprovechamiento y con devolución al adquirente de las cantidades entregadas como precio descontando, en su caso, de éstas los años de disfrute.

Otro tema a tener en cuenta, y que conlleva una grave sanción, y que los Juzgados aplican de forma general, es la prohibición del cobro de anticipos por parte de la entidad transmitente del derecho.

La ley prohíbe cobrar cualquier anticipo del precio de venta del derecho antes de que expire el plazo de la facultad de desistimiento del contrato de 10 días o mientras se disponga de la facultad de resolución, plazo que la ley fija en 3 meses.

Para el caso que esta prohibición se contradiga, el adquirente podrá exigir la devolución de dicha cantidad por duplicado.

De esta manera se pone sobre la mesa los abusos constantes que existían por parte de las empresas comercializadoras de estos derechos, ofreciendo contratos sin el contenido mínimo fijado por Ley, abocando al consumidor a contratos de duración indefinida o de duración muy superior a la legalmente permitida, con obligación de abono de cuotas de mantenimiento estratosféricas, sin concreción de inmueble del que disfrutar y con sistemas enrevesados de elección de periodos y a interés de la transmitente.

Así pues, si usted adquirió un derecho de aprovechamiento por turno de su apartamento o casa de vacaciones es hora de su revisión, para asegurarse que el mismo cumple con los requisitos exigidos legalmente y que en su caso no adolece de nulidad. Ramis Abogados está a su disposición para poderle aclarar cualquier duda o aclaración que necesite en relación a su contrato.

Isabel Fontanet. Abogada.

El presente artículo informativo se publicita a efectos meramente orientativos, no constituyendo en ningún caso asesoramiento legal directamente aplicable y vinculante. Si desea asesoramiento sobre su caso concreto, no dude en contactar con nosotros: administracion@ramisabogados.com

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