Propiedad horizontal: ¿Quién debe asumir las deudas por gastos de comunidad? Doctrina del Tribunal Supremo sobre la responsabilidad del titular registral.

Sentencia del Tribunal Supremo de 22/04/2015: <<Cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre>>.

¿Quién debe asumir las deudas por gastos de comunidad?
En principio, la respuesta puede parecer obvia: responde de las deudas por gastos de comunidad quien es propietario al momento en que nace la obligación de pago.

Sin embargo, siendo ello cierto, la cuestión no es tan sencilla.

Y es que, por una parte, puede suceder –y de hecho sucede en más ocasiones de las que podría pensarse y de las que sería deseable- que la comunidad no sepa –al menos no a ciencia cierta- quién es propietario en el momento concreto en que nace la obligación.
Incluso puede ocurrir que el Registro de la Propiedad, que no siempre está “actualizado”, nos presente como titular (titular registral) a quien no era/es “verdadero” propietario (titular real) al momento en que surgió la deuda.

Y, por otra, la ley prevé expresamente, entre otras garantías o preferencias, supuestos de extensión de esta responsabilidad a otros sujetos.

Entonces, ¿quién responde de la deuda? ¿Frente a quién debemos dirigir la reclamación judicial?

Pues bien, lo que está claro es que:
– Con independencia de que su titularidad conste o no inscrita en el Registro de la Propiedad, quien responde de las deudas por gastos de comunidad es quien es propietario al momento en que nace la obligación.
– También responderá de la deuda (solidariamente y sin perjuicio del derecho de repetición frente al “verdadero” deudor, que es el señalado en el punto a) anterior) el propietario transmitente que no hubiere cumplido con su obligación de informar a la comunidad de la transmisión del inmueble.

Pero, ¿qué sucede con quien, sin estar en los dos supuestos anteriores, figura como titular en el Registro de la Propiedad? ¿Puede llegar a tener que responder personalmente de la deuda? ¿Podemos actuar frente a él?

Hasta ahora, la respuesta de los tribunales a esta cuestión no era unánime.

Y no lo era porque no había consenso en cuanto a la interpretación y alcance de los artículos 9.1.e y 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que respectivamente establecen que:
<<El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
<<Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente>>.

A la vista de dichos artículos, algunas Audiencias Provinciales resolvían condenando personalmente al titular registral al pago de la deuda con el límite temporal indicado. Esto es, el titular registral podía acabar teniendo que pagar la deuda de su bolsillo (eso sí, siempre sin perjuicio del derecho de repetición).

En cambio, otras Audiencias Provinciales resolvían en sentido contrario, indicando que el titular registral no responde personalmente de tales deudas, siendo que únicamente puede demandarse (nos estamos refiriendo, recordemos, al titular registral que no se encuentre en los dos supuestos antes descritos) a efectos de seguir la posterior ejecución frente al inmueble.

Personalmente, se compartía y comparte esta última interpretación por considerar que es la ajustada a la literalidad, sistemática y espíritu de la norma.
En efecto: el artículo 9.1.e establece una afección del inmueble al pago de ciertas cuotas que se limitan temporalmente.

Es por tanto una afección real, no personal, que entendemos no puede quedar desnaturalizada por la, hay que reconocer, desafortunada redacción del artículo 21.4, que reza que el titular registral <<gozará del mismo derecho mencionado anteriormente>>, refiriéndose así a un hipotético derecho de repetición que llevaría implícito un previo pago al que el artículo 9.1.e en absoluto obliga.

En cualquier caso y afortunadamente, el Tribunal Supremo ya ha solventado esta cuestión en su reciente Sentencia de fecha 22 de abril de 2015, fijando como doctrina que <<cuando el deudor de cuotas por gastos de comunidad de propietarios, por obligación propia o por extensión de responsabilidad, no coincida con el titular registral, la reclamación frente a éste solo será al objeto de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre>>.

Por tanto y en definitiva, de las deudas por gastos comunitarios responderá:
– Con independencia de que su titularidad conste o no en el Registro de la Propiedad, quien es propietario al momento en que nace la obligación.
– También responderá personalmente de la deuda (solidariamente y sin perjuicio del derecho de repetición) el transmitente que no comunique a la comunidad el cambio de titularidad del inmueble.
– El titular registral que no se encuentre en los dos supuestos anteriores no responderá personalmente de la deuda, siendo que únicamente podrá demandársele a los efectos de seguir la posterior ejecución para el cobro de las cantidades adeudadas frente al inmueble.
 

Iñigo Azcona Soria. Abogado.