embargo

¿Se puede vender una vivienda con anotaciones preventivas de embargos?

Una anotación preventiva de embargo es una situación que, en la compraventa de un inmueble, no desea ni el comprador ni el vendedor. Pero, ¿qué es exactamente esta anotación?

La anotación preventiva de embargo es la retención provisional, preventiva y cautelar de los bienes de una persona en pago de una deuda pendiente, autorizada por un juez u otro organismo competente. Es muy importante recalcar su carácter provisional, lo que significa que el deudor seguirá teniendo el bien, pero dicho bien tiene una carga que lo grava.

El embargo preventivo se acuerda para garantizar el cumplimiento de una sentencia futura, para el caso que no se pague la cantidad a la que se condene o se retrase el cumplimiento de la obligación. Si el objeto del embargo es un bien inmueble, que es la situación que estamos analizando, se inscribe en el Registro de la Propiedad por mandamiento judicial dicha anotación.

Dicha anotación puede dar lugar a distintos escenarios según la situación:

  • Se embargará definitivamente el inmueble si se dicta el embargo en ejecución de sentencia firme y, por tanto, supondrá la pérdida del bien. El Juzgado puede acordar la subasta del mismo para pagar la deuda pendiente de pago.
  • Se podrá cancelar la carga si el deudor paga a sus acreedores y, por tanto, satisface la deuda. Dicha cancelación deberá solicitarse ante el Registro de la Propiedad demostrando que efectivamente se ha realizado dicho pago.
  • También puede suceder que dicha anotación caduque. Dicha posibilidad se contempla en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, en el cual se establece que las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas que tengan señalado en la Ley un plazo más breve. No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos.

Dicha caducidad la debe hacer constar en el Registro de la Propiedad el dueño del inmueble o del derecho real afectado.

Como puede verse, dicho embargo no es definitivo, por tanto, sí puede venderse un inmueble sobre el que pese dicha carga, pero debe tenerse en cuenta que, quien la adquiera, la adquirirá con la anotación preventiva, y los escenarios que pueden darse son los mismos que los arriba mencionados.

Ante esta situación, la solución más común para evitar dolores de cabeza es que el inmueble se venda por un precio menor del que tiene (normalmente, por la suma de la deuda que ha llevado a esa anotación) y, con esa diferencia, el comprador puede pagar a los acreedores para posteriormente cancelar la anotación y dejar el inmueble libre de cargas.

El presente artículo informativo se publicita a efectos meramente orientativos, no constituyendo en ningún caso asesoramiento legal directamente aplicable y vinculante. Si desea asesoramiento sobre su caso concreto, no dude en contactar con nosotros: administracion@ramisabogados.com

Carolina Núñez. Abogada

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