Desde Ramis Abogados continuamos informándoles sobre las medidas que van adoptándose para intentar paliar la crisis económica provocada por el coronavirus COVID-19.
En esta ocasión nos referiremos a las medidas que en materia de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda e industria recoge el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, publicado en el BOE del de hoy 22 de abril y con entrada en vigor mañana día 23, en apoyo de pymes y autónomos (Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril).
Hasta ahora y según ya hemos comentado en anteriores artículos (Alquiler y desahucio. Medidas urgentes adoptadas al respecto por Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, para hacer frente al COVID-19), las medidas adoptadas en materia de arrendamientos se limitaban a contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, olvidando por completo la problemática de los cientos y miles de pymes y autónomos que, obligados al cierre de sus negocios y/o viendo sus ingresos drásticamente reducidos cuando no directamente suprimidos, tenían que seguir haciendo frente al pago de la renta salvo que alcanzaran un acuerdo con la parte arrendadora -algo que no en todos los casos se estaba dando-.
Finalmente y tal y como refleja el preámbulo del precitado Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, ante la actual situación se ha considerado pertinente <<prever una regulación específica en línea con la cláusula «rebus sic stantibus», de elaboración jurisprudencial, que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales si concurren los requisitos exigidos>> y <<ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales>>.
Para mayor detalle sobre la cláusula rebus sic stantibus o la causa de fuerza mayor pueden consultar los artículos publicados al respecto en nuestra página web (Crisis del coronavirus COVID-19 y cláusula rebus sic stantibus) y en el portal jurídico A definitivas (Crisis del coronavirus COVID-19 y efectos sobre las obligaciones y contratos).
I.- ¿A qué supuestos se refieren las medidas adoptadas en materia de arrendamientos en el día de hoy?
Las medidas ahora adoptadas en materia de arrendamientos se refieren a:
a.) A los contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos, así como a los arrendamientos de industria,
b.) en los que el inmueble o industria esté afecto a una actividad económica desarrollada por la parte arrendataria,
c.) siempre que esta sea un autónomo o una pyme que cumplan los requisitos que se establecen en el artículo 3 del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril.
II.- ¿Qué requisitos deben concurrir en la persona del arrendatario?
Los requisitos que deben cumplir los arrendatarios son los siguientes:
- Arrendatario autónomo:
a.) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b.) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de las medidas relacionadas con la declaración del estado de alarma.
c.) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de lo anterior, deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
- Arrendatario pyme:
a.) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Esto es, siempre que reúna al menos dos de las circunstancias siguientes: Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b.) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de las medidas relacionadas con la declaración del estado de alarma.
c.) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida por la declaración del estado de alarma, deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
III.- ¿En qué consisten esas medidas? ¿Qué alcance tienen?
Se establece una moratoria o aplazamiento en el pago de la renta, no una rebaja o quita.
En cuanto al alcance de esta moratoria o aplazamiento, la normativa distingue, igual que lo hizo con anterioridad en relación a los arrendamientos para uso de vivienda, entre supuestos en los que la parte arrendadora sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, y aquellos en los que no lo sea:
a.) En efecto, si la parte arrendadora es empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2), el arrendatario que reúna los requisitos que se establecen en el artículo 3 del Real Decreto-ley 15/2020 podrá pedir en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, una moratoria que:
– Deberá ser aceptada por el arrendador siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.
– Se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
– Una vez finalizado el anterior plazo de moratoria, la renta se pagará de forma aplazada, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas (por lo que si este plazo fuere menor, el fraccionamiento de la renta debería ajustarse al mismo).
b.) Por otra parte, si la parte arrendadora no es ninguno de los sujetos anteriores, el arrendatario que reúna los requisitos que se establecen en el artículo 3 del Real Decreto-ley 15/2020 podrá pedir en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en los siguientes términos:
– Que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
– Llama mucho la atención que en este caso no se especifica si el arrendador está obligado o no a aceptar ese aplazamiento temporal. La duda e inseguridad jurídica está pues servida, si bien entendemos que dado que esa obligación no se establece expresamente (cosa que sí se hace en el anterior supuesto) y considerando que en el caso de los arrendamientos de vivienda no se obliga al arrendador que no sea empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, a aceptar quitas o aplazamientos que sí tenían que aceptar esos sujetos, la conclusión lógica en estos casos parece que debe ser la ausencia de esa obligación. Convendría en todo caso que se aclarara esta cuestión para evitar discusiones y problemas al respecto.
-Al margen de lo anterior, se establece que las partes pueden pactar disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
IV.- Una pequeña reflexión sobre la previsión acerca de la disposición de la fianza.
Acabamos de exponer que si la parte arrendadora no es empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, una de las posibilidades que ofrece la normativa es que las partes pueden pactar disponer libremente de la fianza para aplicarla al pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia.
En este sentido, señalar que:
– El hecho de que se prevea esta posibilidad reforzaría nuestra opinión de que en estos casos el arrendador no está obligado a aceptar el aplazamiento, motivo por el cual se permite a las partes disponer de la fianza como medida de liquidez (previsión en cierto modo asimilable al inquilino de vivienda al que se le permite acceder al programa de ayudas transitorias de financiación según Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo).
– En la práctica esta previsión puede ver limitada su eficacia real si pensamos en que los arrendadores de contratos sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos tienen la obligación de depositar la fianza en la Administración o ente público que las Comunidades Autónomas en su caso designen (en el caso de Illes Balears, el IBAVI). Siendo realistas, no parece probable que la administración o ente en cuestión según cada Comunidad Autónoma vaya a ser ágil y rápida poniendo a disposición del arrendador la fianza en su día depositada.
Esperando que la anterior información sea de su utilidad, todo el equipo de Ramis Abogados sigue a su disposición y estará encantado de atenderle en lo que puedan requerir, ofreciendo el trato especializado, cercano y personal que siempre ha caracterizado a la firma.
Íñigo Azcona Soria. Abogado.
Correo: azcona@ramisabogados.com
