Tal y como ya informamos en publicaciones anteriores, el pasado 26 de mayo entró en vigor la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
No obstante, con las Elecciones Generales del 23 de junio de por medio y con la promesa del candidato del Partido Popular de derogar dicha ley si resultaba elegido Presidente del Gobierno, que la misma siguiera o no vigente más allá de la investidura quedaba supeditada al resultado de los comicios.
Pero lo cierto es que no solo es que la Ley 12/2023 siga por supuesto vigente a día de hoy, sino que el resultado electoral hace que, posiblemente, a esta norma le quede aún tiempo por delante.
Por ello y aprovechando el final de las vacaciones estivales, queremos recordarles sucintamente las principales novedades que la Ley de vivienda introduce en materia de contratos de arrendamientos urbanos para uso de vivienda (novedades que solo afectan, salvo pacto en contrario entre las partes, a los contratos celebrados a partir de la entrada en vigor de esta Ley 12/2023; esto es, desde el 26 de mayo de 2023):
1.- Se establecen unas prórrogas extraordinarias del contrato que operarían a solicitud del inquilino una vez transcurrido el plazo de duración mínimo legal (artículo 9 Ley Arrendamientos Urbanos) e incluso el de la prórroga prevista en el artículo 10.1 de la Ley Arrendamientos Urbanos:
- Una prórroga extraordinaria de 1 año cuando el inquilino se encuentre en situación de vulnerabilidad social y económica.
En caso de que el arrendador sea un gran tenedor, estará obligado a aceptar dicha prórroga extraordinaria.
- Otra prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de 3 años, para los casos en que la vivienda arrendada se encuentre en zonas de mercado tensionado.
Esta prórroga deberá aceptarse obligatoriamente por el arrendador salvo que medie otro acuerdo entre las partes, se celebre nuevo contrato con las limitaciones de renta establecidas y/o el arrendador haya comunicado en los términos del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamiento Urbanos la necesidad de disponer de la vivienda.
2.- Los pagos pasan a ser de obligada satisfacción a través de medios electrónicos, salvo que alguna de las partes no dispusiere de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago, en cuyo caso podrá realizarse en la vivienda arrendada.
3.- La limitación de la renta en arrendamientos de inmuebles que se encuentren en una zona de mercado residencial tensionado:
- De existir contrato previo respecto de la misma vivienda vigente en los últimos cinco años, la renta inicial del nuevo contrato no podrá superar la última renta del contrato previo que hubiere estado vigente en los últimos cinco años una vez aplicada la cláusula de actualización de ese contrato anterior.
Sí podrá fijarse la renta más allá de ese ajuste anual, hasta un máximo de un 10%, si se cumplen ciertos criterios: (i.) reciente rehabilitación en los términos previstos en el Reglamento del IRPF (en los dos años previos); (ii.) rehabilitación que implique ahorro energético del 30% (dos años anteriores, con certificados energéticos); (iii.) mejoras de accesibilidad comprobadas; (iv.) o si el contrato dura diez o más años o incluye opción de prórroga por igual período.
- Por otra parte, en contratos de vivienda bajo esta ley donde el arrendador sea un gran tenedor y en los que la vivienda se ubique en zonas de mercado tensionado, la renta inicial no puede exceder el límite máximo fijado por el sistema de índices de precios de referencia, considerando las características del inmueble y edificio.
Esta limitación se aplicará también a contratos de viviendas en zonas tensionadas respecto de las que no haya mediado contrato previo en los últimos cinco años, siempre que así se recoja en la resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
4.- Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, ahora incluso cuando éste sea persona física.
5.- En cuanto a la actualización de la renta, ya resumimos en nuestros comentarios de actualidad <<Actualización de rentas del alquiler a propósito de la escalada del IPC>> y <<Nuevas medidas en materia de arrendamiento / alquiler de vivienda: (1.) prórroga de la limitación de actualización de rentas, (2.) de la suspensión de desahucios y (3.) del plazo de los contratos>>, las limitaciones a la actualización de rentas establecidas por el RD-Ley 6/2022 de 29 de marzo hasta el 31 de diciembre de 2023 en los términos que en dichas publicaciones comentamos.
No obstante, esta Ley 12/2023 también introduce modificaciones en el artículo 46 del precitado RD-Ley 6/2022 de 29 de marzo de forma que:
- Para las actualizaciones de renta a aplicar hasta el 31 de diciembre de 2023, estaremos a lo ya resumido en el ya citado comentario <<Actualización de rentas del alquiler a propósito de la escalada del IPC>>.
- Para las actualizaciones de renta entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024, el inquilino podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones:
a.- Si el arrendador es gran tenedor (según Ley 12/2023), el incremento estará sujeto a nuevo pacto entre partes pero con un límite máximo del 3%; a falta de pacto se estará a ese mismo límite máximo del 3%.
b.- Si el arrendador no es gran tenedor, el incremento estará sujeto a nuevo pacto entre partes (sin límite máximo), siendo de aplicación el mismo límite máximo del 3% en caso de que no medie acuerdo entre partes al respecto.
Asimismo, la Ley 12/2023 prevé que el Instituto Nacional de Estadística defina, antes del 31 de diciembre de 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Pere Joan Ramis Gordiola. Asistente legal.
